1. Neznalost toho, co si můžete dovolit
Když se zamilujete do konkrétního domu, je jednoduché si představit, jak skvělé by to bylo, kdybyste už mohli mít všechny ty úžasné věci, které nemovitost nabízí. Nicméně mám pro vás jednu radu: omezte své hledání domů na to, co si můžete dovolit. Hledání mimo toto finanční rozmezí může vést k touze po nemovitosti, kterou si nemůžete dovolit, a to vás přivede přinejmenším do nekomfortní situace. Začněte své hledání na spodní hranici svého rozpočtu. Pokud je nemovitost, kterou naleznete, dostatečně uspokojivá, nepotřebujete víc. Pamatujte, že každá koruna na počátku hypotéky navíc, vás může stát dvojnásobek na konci při jejím doplacení. Místo toho, abyste utráceli, zvažte, zda by nebylo lepší investovat tyto peníze do něčeho jiného.
2. Nezajištění si předběžného schválení hypotéky
To, co banka tvrdí, že si můžete dovolit, a to, co si myslíte, že si můžete dovolit (nebo jste ochotni platit), nemusí být nutně to samé. Naopak, to, co si myslíte, že si můžete dovolit, a to, co je banka ochotna vám půjčit, nemusí nutně souhlasit, zejména pokud máte špatnou kreditní historii nebo nestabilní příjem. Ujistěte se, že máte předem schválenou půjčku, než podáte nabídku na dům – nebo dokonce než začnete vážně hledat dům. Pokud to neuděláte, budete plýtvat časem prodávajícího, časem makléře prodávajícího a svým vlastním časem. Pokud podepíšete smlouvu a poté zjistíte, že vám banka nepůjčí to, co potřebujete – nebo že je ochotna vám nabídnout podmínky, které považujete za nepřijatelné, už vás bude stát nejen čas, ale i peníze (za zrušenou rezervaci, případnou škodu způsobenou prodávajícímu apod.) Proces předběžného schválení vám také může pomoci najít výše zmíněný finanční rozsah pro vaše hledání domu. Mějte na paměti, že i když máte předběžně schválenou hypotéku, vaše půjčka může být na poslední chvíli zamítnuta, pokud uděláte něco, co změní vaše kreditní skóre, jako je např. financování nákupu auta.
3. Jako kupující si najměte realitního makléře
Pokud se vážně pustíte do hledání domu, vezměte si s sebou na prohlídku svého realitního makléře. Makléři jsou etickým kodexem povinni jednat v nejlepším zájmu jak prodávajícího, tak kupujícího. Ale uvědomte si, že pokud začnete jednat s makléřem prodávajícího dříve, než si najdete svého vlastního, nemusíte se dostat do nejvýhodnější vyjednávací pozice. Vždy platí, že makléř prodávajícího zastupuje svého klienta, nikoli vás, jako kupujícího.
4. Klíčové faktory vs. kosmetické úpravy při výběru domu
Věděli jste, že vyhledávání vhodného domu může být někdy až nadlidský úkol? Některé domy jsou příliš velké, jiné příliš malé. Proto je důležité vědět, co je pro koupi domu klíčové a na co můžete případně přijít později. Nemusíte se nějak trápit při pohledu na ošklivou tapetu v koupelně, pokud vše ostatní splňuje vaše potřeby. Naopak pokud se např. ve sklepě domu drží voda, zbystřete. Tapeta v koupelně se dá hravě odstranit, s vodou ze sklepa už to bude výrazně složitější.
Dejte si také pozor na drobná vylepšení a kosmetické úpravy, které prodávající používá, aby dosáhl vyšší prodejní ceny. Pokud jsou pro vás tyto úpravy zajímavé (např. nové linoleum v kuchyni), je to v pořádku. Pokud však víte, že si přejete mít v celém bytě plovoucí podlahy, je vhodnější provést tyto úpravy sami a podle svého vkusu, než platit zvýšenou cenu.
5. Rozpočet a „kutilství“ při nákupu domu k rekonstrukci
Chcete-li se vejít do svého rozpočtu, zvažte nákup domu, který je v původním, ale udržovaném stavu. Rekonstrukcí a modernizací lze zvýšit jeho hodnotu. Nicméně, když se rozhodnete pro dům, který vyžaduje nějaké opravy, ujistěte se, že to nejsou úpravy, které vyžadují čas, peníze nebo dovednosti, na které nemáte. Například, pokud si myslíte, že si můžete poradit s prací sami, ale zjistíte, že to není možné, opravy a různá vylepšení mohou být drahé a vy lehce překročíte rozpočet. Kromě toho, vás to bude stát náklady na opravu všeho, co jste začali, včetně materiálů. Před koupí nemovitosti, která není připravena k užívání, zvažte své schopnosti, rozpočet a jak rychle potřebujete, abyste se přestěhovali.
6. Lokalita, lokalita, lokalita
Nezaměřujte se ovšem pouze na samotnou nemovitost – podívejte se i na okolí. Samozřejmě je nemožné přesně předpovědět budoucnost vaší vybrané lokality, ale dotazování se u sousedů, na místním úřadě apod. vám může pomoci vyhnout se nepříjemným překvapením v budoucnosti.
Mezi otázky, které byste měli položit, patří:
Jaké jsou plány na rozvoj této lokality?
Je pravděpodobné, že se ulice stane hlavní silnicí nebo oblíbenou zkratkou během dopravní špičky?
Hovoří se o tom, že se v blízkosti bude během pěti let stavět most nebo dálnice?
Jaké jsou zde územní plány?
Je v okolí hodně nezastavěné půdy? Co se tam pravděpodobně postaví?
Rostly nebo klesaly hodnoty domů v této oblasti?
Pokud jste spokojeni s odpověďmi na tyto otázky, pak můžete dát této lokalitě zelenou 🙂
7. Zbytečné odkládání
Je těžké najít rovnováhu mezi tím, abyste se si byli jisti, že děláte promyšlené rozhodnutí, ale zároveň ho neděláte příliš dlouho. Ztráta nemovitosti, na kterou jste byli téměř připraveni podat nabídku, protože vás někdo předběhl, může být doslova srdcervoucí. Také to může mít ekonomické důsledky.
Představme si, že podnikáte. Možná pro vás, více než pro ostatní, znamená že, čas jsou peníze. Čím více času a energie musíte vyčlenit ze svých každodenních aktivit na hledání domu, tím méně času a energie máte k dispozici pro práci. Neprodlužování procesu koupě domu zbytečně může být to nejlepší pro váš podnik, a úspěch vašeho podniku bude klíčový pro splácení hypotéky.
Pokud se nerozhodnete rychle, může to udělat někdo jiný a vy budete muset hledat dál. Nepodceňujte, jak časově náročné a narušující vaši každodenní rutinu může být hledání domu.
8. Opatrnosti při nákupu domu v konkurenčním prostředí
Pokud je o nemovitost, která se vám líbí, velký zájem, je velmi snadné se nechat vtáhnout do dražby – nebo se pokusit předejít dražbě tím, že hned na začátku nabídnete vysokou cenu. Ale s tím jsou spojeny dva potenciální problémy.
Za prvé, pokud dům není odhadcem následně oceněn na částku vaší nabídky nebo vyšší, banka vám neposkytne úvěr, pokud prodávající nesníží cenu, nebo nezaplatíte rozdíl ze svého. Za druhé, když dům prodáváte, pokud jsou tržní podmínky podobné nebo horší než ty, za kterých jste koupili, můžete se dostat do situace, kdy se ocitnete pod výší doplatku hypotéky. A na prodeji pak nejenže nic nevyděláte, ale opět budete muset sáhnout do vlastní kapsy. U jednoho domu už podruhé…
Ujistěte se, že kupní cena domu, je rozumná jak pro dům, tak pro lokalitu, tím, že prozkoumáte srovnatelné prodeje a zkonzultujete svůj záměr se svým makléřem ještě před podáním nabídky.
9. Zanedbání inspekce nemovitosti
Našli jste dokonalé místo, vaše nabídka byla přijata a jste v procesu koupě domu. Je lákavé si představovat, že jste majitelem nemovitosti v okamžiku, kdy vstoupíte do procesu uzavření smlouvy, ale počkejte. Předtím, než prodej uzavřete, musíte vědět, v jakém stavu je dům. Nechcete se dostat do situace, kdy budete muset řešit finančně náročné opravy nebo kdy vás čeká mnoho neočekávaných (a potenciálně drahých) oprav.
Proto pokud potřebujete důkladnou inspekci nemovitosti, obraťte se opět na vašeho makléře, který umí takovouto inspekci zařídit. I když vás to něco bude stát (řádově nižší desítky tisíc korun), ušetříte si spoustu peněz i starostí do budoucna.
10. Zapuďte pocit zoufalství
Pokud hledáte již delší dobu a nenacházíte nic, co by vás oslovilo – nebo co je ještě horší, na domech, které byste chtěli, vás někdo předběhne nebo přeplatí – je snadné upadnout do zoufalství a chtít najít svůj nový dům co nejdříve.
Nicméně, pokud se nastěhujete do místa, které vám nakonec nebude vyhovovat, náklady na jeho prodej budou značné. Budete muset zaplatit provizi realitnímu makléři (cca 5%-6% z prodejní ceny) a budete muset uhradit náklady spojené s uzavřením hypotéky na váš nový dům.
K tomu všemu připočítejte stres a náklady spojené s dalším stěhováním.
Pokud tedy máte čas, je lepší počkat, až se objeví něco, co vám bude vyhovovat. Pokud jsou vaše požadavky v souladu s vaším rozpočtem, určitě najdete něco, co vám bude vyhovovat. Na trhu se každý den objevují nové domy…